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합리적인 금액이면점포 확보해야
창업할 때 가장 신경을 써야 할 게 자본의 분배이다. 일반적으로 창업자본의 60% 정도를 점포의 임대비용에 쓰고 그 중 50~60%를 권리금에 비중을 둔다고 보면 된다.
결국 창업비용 중에서 가장 많은 부분을 차지하는 게 권리금이다. 권리금을 최소화하는 게 창업자의 숙제다.
특히 권리금이 없는 매장은 신중하게 접근해야 한다는 게 전문가의 중론이다. 권리금이 없는 매장은 반드시 이유가 있기 때문이다. 건물주가 송사에 휘말리거나 근저당이 잡혀 있거나 하는 문제, 입지사각지대라서 점포경쟁력이 떨어질 수도 있다. 아니면 장사하다가 영업 부진 등의 이유로 권리금이 없을 경우도 있다. 최근에는 바다이야기 등 사행성 오락실이 매물로 많이 쏟아져 나오고 있는 실정. 또한 신축건물이나 신흥상권을 두드려보면 목은 좋으면서 권리금이 아직 형성되지 않은 곳이 있다.
이중 영업부진이나 아이템의 문제로 또는 간병과 같은 급박한 이유가 있는 곳이나 신축건물을 중심으로 집중적으로 연구할 필요가 있다.
스타트비즈니스의 김상훈 소장은 “권리금이 없는 이유를 정확히 분석하고 영업상의 문제라면 입점해도 된다”며 “이때 부동산중개업자나 주변 사람들에게 어떤 상황으로 점포가 나왔는지 자세히 알아보는 게 우선”이라고 말했다.
권리금 없는 매장에는 이유가 있다
그러나 쓸만하고 권리금도 없는 매장이 덜컥 내 눈에 밟히지는 않는다. 가장 적당한 점포 물색 방법은 본인이 직접 발로 뛰어 몇개의 점포를 확보한 후 전문가의 진단을 받고 권리금을 포함한 점포의 가치를 따지는 게 좋다. 그리고 부동산을 찾아다니며 기본 바닥 시세를 확인하고 직접 점포를 찾아다니며 점포를 직접 내놓은 곳, 특히 집주인이 내놓은 점포를 찾으면 의외로 권리금도 없고 괜찮은 매장을 발견할 수도 있다.
반경 50~100미터로 상권을 좁힌 후 그 지역에 맞는 특수업종, 빈 업종, 틈새업종을 직접 찾아내는 일도 겸해야 한다. 점포가 먼저냐, 아이템이 먼저냐는 닭과 계란과의 관계와도 같은 것이기에 점포 입지와 함께 아이템을 같이 고려해야 한다.
창업시스템연구소의 이강천 소장은 “좋은 점포를 찾는 과정에서 상권의 소비성, 통행객의 특성 등을 고려해 그 지역에 맞는 업종을 찾아야 한다”며 “특히 초보자일 경우에는 점포를 먼저 선정한 후 업종을 선정하는 게 좋을 것”이라고 말했다.
신축건물이나 신흥상권도 눈여겨봐야 한다. 최근 1~2년 사이 신축건물이 허용되면서 많은 양의 건물들이 쏟아져 나오고 있다. 대형 마트가 입점하면서 상권 지도가 바뀌는 경우도 있기 때문에 모든 가능성을 열어두고 검토해볼 필요가 있다.
대체로 신흥상권과 신축건물들은 미리 정보를 입수하는 게 관건이다. 이미 상권이 조성되기 전, 건물이 올라가기 전부터 계약이 되어 있는 경우도 많이 접하게 된다. 따라서 주위 부동산 중개업자들과 친분 관계를 형성하고 지속적으로 좋은 정보를 얻는 데 충분한 대가를 치를 생각을 해야 한다.
일단 신흥 상권은 상권에 대해 전문적으로 알아야 하기 때문에 철저히 전문가의 도움을 얻어야 한다. 신흥상권은 수익도 크지만 위험요소도 많다. 만약 입주계약을 한다 하더라도 가능하면 1년 단위로 계약하는 것이 좋다.
권리금이 없다 해서 무조건 신축건물에 들어가는 것도 위험하다. 기본적으로 점포 입지와 아이템의 부합성을 검토하고 2~3일 동안 주변 사람들의 동선을 지켜봐야 한다. 사람들의 유동성이 높다해도 고객들의 동선 내에 있지 못하면 죽은 입지가 되기 때문이다. 그리고 나서 점포의 가시성을 체크해 보고 이왕이면 전면이 넓은 매장을 선정하면 좋다.
신흥상권의 경우 건설이 한창일 때 노동인부들이 자주 다니는 길목이 나중에도 주요 동선으로 굳혀지는 경우가 많다는 걸 참조할 필요가 있다.
우동·돈가스 전문점 코바코의 송문영 부장은 “신흥상권에 상가가 채 활성화되기 전에 선발주자로 들어가더라도 주요 동선을 맞춰 자리를 잡으면 의외의 성과를 거둘 수도 있다”고 말했다. 코바코는 권리금이 없는 매장이 전체의 50%를 차지할 정도이며 특히 신축건물, 신흥상권에 높은 관심을 보이고 있다.
신축건물 정보에 귀기울여야
신축건물이 됐든 영업부진 점포가 됐든 결국은 본인이 다리품을 팔지 않으면 절대 찾을 수 없다는 것이 기본 전제가 돼야 한다. 또한 권리금이 없는 매장만 찾겠다는 생각 또한 위험하다.
중요한 것은 합리적인 권리금을 주고 점포를 구했느냐이다. 따라서 충분히 권리금을 줘야 할 매장이라면 주되 적정한 선에서 권리금을 조정할 수 있어야 한다.
그러기 위해서는 매물을 내놓은 상대방의 약점을 파악하는 일이 우선이다. 영업부진의 원인이 무엇인지, 업종을 바꾸면 해결될 문제인지 등 정확한 매각사유를 알아보는 데 노력해야 한다. 충분히 공략할 이유라고 판단되면 과감하게 배팅해야 한다.
점포가 매물로 나온 지 얼마가 됐는지도 파악할 필요가 있다. 시간이 꽤 됐다면 권리금을 더 낮출 수 있는 여지가 크다. 부부창업자일 경우도 권리금이 낮아질 가능성이 크다. 한번 내놓은 매장이기에 부부간 갈등이 커지기 전에 서둘러 파는 경우도 있다. 또한 신축건물이면서 관리비가 높은 곳도 권리금을 낮출 수 있는 여지가 있다.
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