[스크랩] 중국의 부동산개발 절차

중국의 부동산개발 절차

朴寅星 

浙江大學 東南土地管理學院 敎授

1. 머리글

 

한국의 입장에서, 부동산시장을 포함한 중국시장 개척은 어떠한 난관이 있다 해도 기필코 개척해 나가야만 하는 필수과제, 보다 강하게 표현한다면 숙명적 과제라고 할 수 있다. 이 같은 인식하에 한국의 입장에서 다시 짚어보아야 할 문제는, 정부와 기업 차원에서 중국 경제성장의 맥락과 그 틀 속의 중국 부동산시장의 구조와 구체적 개발절차 등 투자환경에 대하여 과연 얼마나, 체계적이고 전략적으로 접근하였는가? 하는 점이다.

 

한편, 한국 국내에서 중국 부동산시장의 투자환경에 대한 관심이 높아지고는 있으나, 아직까지는 총체적인 동향과 국부적인 동향들이 뒤섞여서 소개되고 있으며 체계와 심도가 부족한 실정이다. 이글에서는 이 같은 문제인식 하에, 중국 부동산시장의 투자환경을 보다 체계적이고 심층적으로 이해하기 위하여, 중국 내 관련자료를 기초로 하여, 중국의 부동산 개발에 대한 인식 현황 및 구체적 개발 절차와 주요 관련 문제들을 구체적으로 고찰, 정리하였다.

 

중국에서 부동산개발 절차는, 사전준비작업 단계와 건설항목시공 단계로 대별되는 데, 전자는 다시 항목건의서 및 타당성 연구단계, 토지사용권 취득단계, 각종 관련허가증의 취득단계로, 후자는 설계작업단계, 건설준비단계, 건설실시단계, 준공심사단계로 구분할 수 있다.

2. 부동산 개발의 함의 및 분류

1) 부동산 개발의 함의

 

부동산 개발은 다양한 종류의 자원을 조합 및 사용하여, 인류에게 거주공간을 제공하고, 인류의 생존공간인 물리적 환경을 개선 및 변화시키는 활동을 가리킨다. 여기서 자원이란, 토지, 건자재, 도시기반시설 및 단지 내 공공편익시설, 노동력, 자본 및 전문인력, 경험 등을 포함한다. 사회 및 경제 발전에 따라 부동산 개발활동의 변화도 더욱 복잡하게 진행되고 있다. 즉, 개발업자(開發商)는, 전략적 안목과 조작기술뿐만이 아니라, 시장분석 및 개척, 투자결정정책, 도시계획, 국가 법률 및 각급 정부의 법규 및 정책, 경제계약, 건축설계, 시공기술, 재정금융, 위험통제, 시간관리, 프로젝트(項目)관리, 마케팅 및 자산관리 등 방면의 지식을 필요로 한다.

 

부동산 종합개발이란, 부동산개발부문 혹은 기타 건설부문 및 단위가 도시발전 및 건설총체계획과 경제사회발전 요구를 근거로, 토지 및 건축물을 대상으로 하여, ‘통일계획, 통일징용(토지), 통일설계, 통일시공, 통일배치, 통일관리’를 실행하고, 계획적 단계적으로 개발건설을 진행하는 종합적인 생산경영활동이다.

2) 부동산개발의 분류

 

중국의 부동산 개발 행위의 유형 분류는, 첫째, 도시건설 대상에 따라서 신개발과 재개발로, 둘째는 개발경영방식에 따라서 토지개발과 건축시공 또는 양자 모두 포함하는 종합개발로 분류할 수 있다.

 

신개발(新開發)이란 신시가지(新市區)나 위성도시의 개발로서, 예를 들면, 상하이 푸동(浦東)개발구, 랴오닝성 따리엔(大連)개발구, 션젼 셔커우(蛇口)개발구, 쑤저우신구(蘇州新區) 등이다. 재개발이란, 구시가지 개조(旧城改造)라고도 부르는 데, 예를 들면, 베이징 시내의 사합원(四合院)주택의 개조를 포함하여, 노후 불량주택 철거 공정 등이다.

 

토지개발이란, 토지개발기업이 토지사용권을 취득한 토지를 대상으로, 토지징용, 철거이전을 통하여, 칠통일평(七通一平), 즉, 급수, 배수, 전기, 에너지, 가스, 전신, 도로, 그리고 대지 평탄작업을 하고, 협의, 입찰 또는 경매 방식으로 그 사용권을 건축기업에 유상양도하는 일종의 경영방식이다.

 

건물개발(房屋開發)이란, 부동산개발기업이 토지개발기업으로부터 시장가격으로 토지사용권을 취득한 후에, 이 건설용지상에 계획적 요구에 따라 건축행위를 조직하고, 계획 요구에 부합하는 부동산 상품(주택, 사무실 건물, 상가, 호텔, 공장 등)을 개발한 후에, 이를 매매 또는 임대하는 일종의 경영방식이다. 그러나 현재 중국에서 대부분의 부동산 개발항목은 모두 토지개발과 건물개발 전과정을 한 기업이 통일적으로 담당하고 책임지고 있다.

 

한편, 상기한 유형 모두 연계시설 개발 정도에 따라, 단일 공정개발과 종합단지개발로 분류할 수 있다. 이해를 돕기 위해 현재 베이징시의 부동산 개발절차를 예로 들면 다음과 같다.

 

-사전준비: 컨설팅회사․정부기관 등을 활용한 현지조사, 투자결정, 합작기업선정, 사업부지 선정 등을 추진

 

-항목확정(入項)단계: 투자건의서 심사, 타당성(可行性)보고 비준, 합작기업 계약 체결․정관 마련, 합영기업설립 비준(市대외경제무역위원회), 기업등록(市공상행정관리국) 등

 

-선행준비: 토지사용권 취득, 도시계획설계(설계방안보고․비준, 지질탐측, 설계위탁, 초보설계비준․심사, 시공도면설계 등): 市토지관리국․도시계획관리국․소방국․지질공정감찰원․수도규획관리국․설계원 등에서 처리․추진

 

-부지정지작업: 기존건물 철거보상 등

 

-시공준비: 연도계획 상정, 시공도면 심사, 건설공정도시계획허가(시공업체 선정, 감리업체 선정, 수목이식․벌목), 착공허가: 市도시계획위원회, 도시계획관리국, 건설위원회입낙찰반, 건설위원회 관련

 

-공사관리: 착공, 골조중간검사(설계원, 시품질감독소), 준공 예비검사(시총질량감독소)

 

-판매/영업: 내부분양가결정, 분양조건 확정(담보부대출, 분양가격 결정), 분양 승인(市부동산관리국), 분양 및 계약

 

-준공검사: 준공검사 의뢰 및 준공증 발급(시품질감독소), 재산등기증 교부(시부동산관리국)

-기타: 공사비․사업결산, 사전입주점검, 입주, 민원처리, 사후관리 등

3. 사전준비작업 단계

 

부동산 종합개발과정 중 사전준비작업(前期工作) 단계는, 개발항목(프로젝트)의 항목건의서(項目建議書)와 타당성연구보고가 정부주관부문의 비준을 득한 후 개발항목 건설공사 착공 전 까지 추진해야 할 업무단계를 말하며, 정책결정(決策) 단계라고도 부른다.

 

예를 들어서, 신지구(新地區) 개발을 추진할 경우에는, 일반적으로 우선 토지징용작업을 추진해야 하며, 만일 개발하는 곳이 기개발 구시가지이면, 수많은 기존 건축물들의 철거에 따른 이주 및 보상작업의 추진이 필요하다. 이러한 작업과정중에 개발항목과 관련한 각종 허가증 신청이 필요하다. 예를 들면, 토지사용증, 건설용지계획허가증, 건설공정계획허가증, 철거이주허가증 및 건설공정시공허가증 등이다.

 

개발항목의 착공 이후에, 만일 사전분양 및 매매를 위한 조건을 취득하기 위해서는, ‘상품주택 사전분양 허가증’ 신청 등의 수속을 밟아야 한다. 부동산개발기업은 이러한 허가증들을 취득한 후에라야, 개발항목의 개발, 건설 및 경영을 할 수 있다.

1) 항목건의서 단계

 

항목건의서(項目建議書)는 사업주체가 국가에 건설항목의 건설을 요구하는 건의문건으로 건설항목에 대한 기본구상이다. 객관적으로 건설항목은 장기 국민경제계획과 부문, 업종, 지역계획의 요구에 부합하여야 한다.

 

 

2) 타당성 연구단계

 

항목건의서가 비준된 후에는 조속하게 타당성(可行性) 연구를 진행하여야 한다. 타당성연구는 시장, 자본, 건축 및 토목공정기술, 경제, 사회 등 건설항목과 관련된 각 방면의 상황에 대하여, 전면적인 분석, 논증과 구체적 지표에 의한 평가와 건설항목의 시장수요, 기술상의 가능성 여부, 경제상의 합리성 여부를 과학적으로 분석 및 논증하는 작업으로, 심층분석과 복수의 방안들의 비교를 통하여, 평가의견을 제출하고, 최선의 방안을 추천함으로써 항목 결정을 위한 근거를 제공한다.

부동산 개발항목 타당성 연구의 주요 전제와 근거는 다음과 같다.

 

- 국가건설 및 경제건설의 방침, 정책과 장기계획 및 관련 지표

- 비준된 항목건의서와 동등 효력의 문건

- 국가가 비준한 도시총체계획, 상세계획, 교통 등 시정기초시설계획

- 자연, 지리, 기상, 수문지질, 경제, 사회 등 기초자료

- 공정기술 방면의 관련 기준, 규범, 지표, 요구 등의 자료

- 개발항목 선정방안의 토지이용조건, 계획설계조건 및 예비 계획설계방안

타당성 연구의 내용은, 항목의 정의, 시장조사 및 수요 예측, 계획설계방안 선택, 개발진도(開發進度) 계획, 투자비 평가계산, 재원조달방안 및 재원조달 비용 평가계산, 재무평가, 불확정성 및 위험분석, 종합평가, 결론 및 건의 등으로 구성된다. 이는 주로 시장(수요공급)연구, 기술연구 및 경제연구의 3개 항목으로 개괄할 수 있다.

 

예를 들어, 공업항목의 타당성 연구내용을 보면, 항목제출 건의의 배경, 필요성, 경제 의의, 작업 근거 및 범위, 수요예측과 예상 건축규모, 자원, 재료 및 공용시설 현황, 공장 건설 및 위치방안, 환경보호, 기업조직 정원 및 교육훈련, 투자액 추산 및 자금 조달, 사회효익(社會效益) 및 경제효익 등이다. 타당성 연구 보고서는, 표지, 요약, 목차, 본문, 부록, 도면으로 구성된다.

 

타당성 연구보고가 비준 받은 후에는 초보설계의 근거가 되며 임의로 수정하거나 변경하면 안된다. 만일 건설규모, 건설지구, 주요 협조관계 등 방면에서 변동이나 투자규제를 돌파할 경우에는 원 비준기관의 동의를 받아야 한다.

3) 토지사용권 취득 단계

 

부동산개발기업이 개발건설 작업을 추진하려면, 우선 건설용지를 취득하여야 한다. 중국 토지소유제의 핵심이자 특징은, 토지소유는 국공유제를 견지하면서 토지사용권만을 소유권으로부터 분리, 상품화하여 유통시키고 있다는 점이다. 이 같은 토지사용권의 취득방식은 세 가지 종류의 방식이 있다. 즉, 계획경제시기부터 사용해 온 무상 토지분배방식인 행정배분(劃撥)방식과 유상양도 방식인 출양(出讓)과 재양도(轉讓)방식이다.

① 토지사용권의 출양

토지사용권의 출양(出讓)이란, 국가가 국유토지사용권을 일정 기한 내에 토지사용자에게 양도하고, 토지사용자는 국가에 토지사용권 출양금(出讓金)을 납부하는 행위이다. 토지사용권 출양금은 유상, 유기한 양도방식을 통하여 토지사용권을 취득한 자가 계약규정기간에 따라, 전체 사용기간의 토지임대료를 일시불 또는 분할납부 방식으로 미리 지불하는 것이다. 토지사용권 출양의 함의와 관련된 주요 내용은 다음과 같다.

 

- 출양의 주체는 토지소유자인 국가인데, 국가란 추상적인 주체이므로, 구체적인 출양 권한 행사는 일반적으로 해당 토지 소재지 정부가 대표가 되어 행사한다. 토지사용권 출양을 받을 수 있는 자는 국내외의 기업 및 기타 조직과 개인이다.

 

- 출양의 객체는, 도시국유토지, 즉, 도시(城鎭), 농촌중심도시(縣城), 건제진(建制鎭), 공장광산지구 개발구 범위내의 전민소유제(全民所有制) 토지이다. 도시계획(城鎭規劃) 구역내 농촌의 집체소유 토지는 징용을 통하여 국유토지로 전환한 후에 토지사용권을 출양할 수 있다.

 

- 토지사용권을 취득한 단위와 개인은, 토지사용기간 내에 소유권이 아닌 사용권, 즉 토지의 점유, 사용, 수익 및 일정 정도의 처분 권리를 갖는다. 토지사용권은 시장에 진입할 수 있고, 토지사용권을 대상으로 재양도, 임대, 저당 등 경영활동을 할 수 있다. 단, 지하매장물에 대한 권리는 국가에 속한다.

 

- 토지사용자는 국가에 토지사용권 출양금 전액을 납부한 후에라야, 비로소 토지사용권증서(土地使用權證書)를 취득할 수 있다.

 

- 국유토지사용권의 출양방식은 공개입찰, 경매 또는 협의의 세가지 종류가 있다. 상업, 관광, 오락 및 호화주택용지, 또는 기타 특별한 요구조건이 있는 토지는 필히 공개입찰이나 경매 방식을 채택하여야 한다. 특별한 조건이 없는 토지를 출양할 때에는 쌍방협의방식을 채택할 수 있으나, 그 가격은 국가가 규정한 최저가격 보다 낮아서는 안된다. <표 1>은 세가지 방식의 절차, 특성, 적용범위를 비교, 정리한 것이다.

<표 1> 협의, 입찰, 경매 방식의 비교

	협의 양도	공개입찰	경매
절차	1. 대상부지 자료 제공 2. 용지 신청 - 항목 성립(入項)후 신청 3. 답신 4. 협의양도계약 체결, 출양금 납부 5. 사용권 등기수속(등기증 발급), 토지사용증 취득	1. 입찰 공고 2. 공개입찰실시 3. 낙찰자 결정 4. 입찰양도계약 체결, 선보증금 납부 5. 사용권 등기수속, 토지사용증 취득	1. 경매 공고 2. 경매문건 및 번호표 수령 3. 경매실시, 낙찰자 결정 4. 경매양도계약 체결, 계약금과 출양금 납부 5. 사용권 등기수속, 토지사용증 취득
특성	양도 받는 자를 선택할 수 있으나, 공평경쟁에 불리	공평경쟁에 유리하고, 양도자에게 선택의 여지도 있음	공평경쟁에 유리, 방법이 간단하고 시행에 편리, 양도자가 최고가격을 통제하기 곤란
범위	공익, 복리사업, 과학연구학교, 비영리성기관, 단체 및 특수용지	토지배치를 특화하기 위한 위치, 규모가 크고 중요한 공정 시행 대상 부지	입지조건 양호하고 기능이 편리한 번화한 위치, 토지이용상 유효하고 활발한 부지

②토지사용권 출양의 기한, 회수, 연장

 

- 토지사용권 출양 기한은, 상업, 관광, 오락용지는 40년, 거주용지는 70년, 공업용지와 교육, 과학기술, 문화위생, 체육용지, 기타용지는 50년이다.

 

- 사용기한 만료 시 연장신청을 하지 않았거나 연장신청의 비준을 얻지 못했을 때, 또는 사회공공이익을 위하여 필요시에는 사용기간 만료 이전에 토지사용자에게 적당한 보상을 해주고 조기에 토지사용권을 회수할 수 있다.

 

- 토지사용자는 사용기한 만료 1년 전에 토지관리부문에 기한연장 신청을 하고, 비준을 받은 후, 토지사용권 양도계약을 다시 체결하고, 규정에 따라 토지사용료를 납부하고, 토지권리증서를 갱신하여야 한다.

③ 토지사용권의 재양도

부동산개발기업이 건설항목개발용지를 유상으로 취득하는 두 번째 경로가 토지사용권 재양도(轉讓)이다. 이는 출양(出讓) 방식으로 토지사용권을 취득한 자가 매매, 증여 또는 기타 합법적인 방식을 통하여, 자신의 토지사용권을 재양도하는 행위를 가리킨다.

중국 <도시부동산관리법>은 출양(出讓)방식으로 취득한 토지사용권을 재양도할 시에 만족하여야 할 조건을 다음과 같이 규정하고 있다.(제38조)

 

- 토지사용권의 재양도는 원 토지사용권의 출양계약규정의 권리의무범위내에서만 가능하며, 원래의 권리내용을 확대할 수 없다.

 

- 출양계약 약정에 따라, 토지사용권 출양금을 납부하고, 토지사용권 증서를 취득한 토지

 

- 출양계약에 의한 투자개발 내용에, 건축공정이 포함된 경우에는 전 개발투자총액의 25% 이상, 대규모 단지개발 토지의 경우에는 공업용지 또는 기타 건설용지 조건이 형성되어야 한다.

 

또한 <토지증치세 잠정조례>는 토지재양도 과정중 토지증치세(土地增値稅) 징수에 대하여 다음과 같이 규정하고 있다. “국유토지사용권, 지상 건축물 및 그 부속물을 재양도하고 수입을 취득한 단위와 개인은 토지증치세를 납부하여야 한다. 토지증치세의 징수는 국가가 토지 및 부동산시장의 거래질서를 규범화하고, 토지가치증가수익을 합리적으로 조절하기 위한 중요한 수단이다.”

 

토지사용권 재양도와 관련된 중요한 내용들을 정리해 보면 다음과 같다.

 

- 사용년한은 출양계약에 규정된 사용년한에서 원토지사용자가 이미 사용한 기간을 감하고 남은 기간으로 한다.

 

- 재양도 받은 토지의 출양계약에 약정된 원토지용도를 변경하려면, 필히 원출양자 측과 시, 현 인민정부 도시계획 행정주관부문의 동의를 받아야 하며, 토지사용권 출양변경협의 또는 토지사용권 출양계약을 새로 체결하고, 토지사용권 출양금을 상응하게 조정하여야 한다.

 

- 대상 토지의 지상 건축물과 기타 부속물 소유권도 함께 양도된다.

 

- 토지사용자가 지상건축물과 기타 부속물을 재양도 할 때, 그 사용범위내의 토지사용권도 함께 양도된다. 단, 지상건축물과 기타 부속물이 동산(動産)으로 양도될 경우에는 제외한다.

토지사용권 재양도의 주요 절차는, (원 출양자인 정부 토지관리 부문에) 재양도 신청, 재양도 계약 체결, 재양도계약 공증, 토지출양금 및 토지증치세 납부, 토지사용권 변경 등기로 구분된다. 토지사용권 출양과 재양도(轉讓)방식의 주요 차이점을 비교하여 정리하면 <표 2>와 같다.

<표 2> 토지사용권 출양과 재양도방식의 비교

구분	출양방식	재양도(轉讓)방식
행위주체	정부 및 토지관리부문	국내외 경제주체 및 개인
법률관계	법률관계 불평등, 토지1급시장 형성, 독점적 지위	법률관계 평등, 2급시장의 주요 체현
시장에서의 위치	토지1급시장, 출양받은 모든 토지 재양도 가능	2급시장, 출양방식을 거치지 않고 취득한 토지와 출양계약에 따른 투자개발이 미진한 토지는 재양도 불가
년한	계약규정에 의하며, 국가규정을 초과하지 못함	계약기간-기사용기간=잔여사용기간
이전 방식	협의, 공개입찰, 경매	매매, 교환, 증여

4) 각종 허가증 취득 단계

①건설용지계획허가증

출양토지이거나 행정배분된 토지이건 간에 토지사용권을 취득하기 이전에 건설용지계획허가증(建設用地規劃許可證)을 취득하여야 한다. 건설용지계획허가증(建設用地規劃許可證)은 건설단위가 토지관리부문에 토지의 징용, 행정배분(劃撥)을 신청하기 전에, 건설항목의 위치와 범위가 도시계획의 법정 내용에 부합하도록 도시계획행정주관부문의 확인을 거치는 절차라고 할 수 있다.

 

중국 도시계획법(城市規劃法)은 다음과 같이 규정하고 있다. “도시계획구역 내에서 진행하는 건설에 용지신청이 필요할 때에는, 필히 건설항목에 대한 국가비준 유관문건을 지참하고, 도시계획행정 주관부문에 위치 결정(定點)을 신청하고, 도시계획행정주관부문은 그 용지위치와 경계를 심의 선정하고, 계획 및 설계 조건을 제공하고, 건설용지계획허가증을 발급한다. 건설단위 또는 개인은 건설용지계획허가증을 취득한 후에라야, 현급 이상 지방인민정부 토지관리부문에 토지이용 신청을 할 수 있으며, 현급 이상 인민정부 심사, 비준을 거친 토지관리부문이 토지를 배분한다.” (城市規劃法: 제31조)

 

건설용지계획허가증을 신청하여야 하는 건설항목은 다음과 같다.

 

- 신축, 이전하는 단위가 도시계획구역내 토지 사용을 필요로 할 경우

 

- 확장 및 증축시에 본래의 단위 이외의 토지를 사용하여야 하는 경우

 

- 본래의 토지사용 성격을 변경하여야 할 필요가 있을 때

 

- 건설수요로 인한 임시사용 또는 조정 및 교환하는 용지의 건설공정

 

- 국유토지사용권 출양 및 재양도의 경우

 

건설단위는 건설용지계획허가증 취득후 6개월 내에 건축토지관리국에 철거 및 이주 관련 수속과 ‘건설용지비준서(建設用地批准書)’ 관련수속을 신청하여야 한다. 기간 내에 신청하지 않거나, ‘건설용지비준서’를 취득하지 못하면 ‘건설용지계획허가증’의 효력이 상실된다.

②건설공정계획허가증

건설공정계획허가증(建設工程規劃許可證)은 유관 건설공정이 도시계획 요구에 부합하다는 법적 근거가 된다. 중국 도시계획법은 다음과 같이 규정하고 있다. “도시계획 구역 내에서 신축, 증축 및 개축하는 건축물, 구조물, 도로, 관선(管線) 및 기타 공정시설은, 필히 유관 비준문건을 지참하고, 도시계획행정주관부문에 신청하여야 한다. 도시계획행정주관부문은 도시계획의 계획 및 설계요구에 근거하여, 건설공정계획허가증을 발급한다. 건설단위나 개인은 건설공정계획허가증과 기타 관련 비준문건을 취득한 후에만 착공 수속신청을 할 수 있다.” (城市規劃法 제 32조) 이 규정에 근거하여, 부동산개발기업은 건설항목 개발건설 이전에 건설공정계획허가증을 취득하여야 한다.

 

도시계획 구역 내에서, 건설공정계획허가증을 취득하지 않은 체로 혹은 건설공정계획허가증의 규정을 위반하여 건설행위를 하여, 도시계획에 심각한 영향이 있을 경우에는, 현급 이상 지방인민정부 도시계획 주관부문이 건설정지 명령을 하달하여야 할 책임이 있으며, 기한을 정하여 위법 건축물과 구조물 또는 기타 시설을 철거하거나 몰수하여야 한다. 현급 이상 지방인민정부 도시계획 주관부문은 도시계획에 영향을 미치는 시책을 기한 내에 개정하여야 하며, 도시계획을 위반하여 건설행위를 진행한 단위의 책임자에게는 그 소속 단위나 상급주관 기관이 행정처분을 할 수 있다.

 

건설공정은 도시계획행정주관부문이 도시계획선 심사(驗線) 이후에, 토지형질변경과 시공이 가능하다. 이는 건설단위가 건설공정계획허가증의 규정에 준하여 시공하도록 하는 장치를 확보하기 위함이다. 건설공정의 좌표(座標)와 표고(標高)에 오차가 없음이 확인되면, 도시계획행정주관부문은 전문인원이나 공인 감측단위를 시공현장에 파견하여 도시계획선 심사를 하여야 한다.

 

중국내 각 지방마다 차이가 있기는 하나, 건설단위가 건설공정계획허가증 수속을 할 때 주의하여야 할 주요 사항은 다음과 같다.

 

- 건설단위는 ‘건설공정설계방안 심사의견서’의 동의를 취득한 후 1년 이내에 건설공정계획허가증 신청을 하여야 한다.(소규모 및 임시 건축공정은 6개월 이내)  이 기한을 넘기면 건축설계방안 심사를 다시 받아야 한다.

 

- 심사 신청한 건축설계방안 비준 후에 확대 설계변경이 필요할 경우, 건설단위는 비준 받은 문건에 의거하여 확대설계변경을 진행하고 건설주관부문에 심사 신청보고 하여야 한다.

 

- 건설단위가 건설공정계획허가증 또는 건설공정(지하부분)계획허가 통지를 취득한 후, 6개월 이내에 착공 신청을 하여야 한다. 기한 내에 착공하지 않거나 또는 연기신청을 하지 않거나 연기신청에 대한 비준을 얻지 못한 때에는, 건설공정계획허가증 또는 건설공정(지하부분)계획허가 통지는 즉시 무효가 된다.

③철거이주허가증

도시 내 건축물 철거이전은 ‘건물철거이주허가증(房屋拆遷許可證)’을 취득한 자가, 도시계획구역 내 국유토지상의 건물 및 그 부속물을 철거하고, 철거를 당한 사람들에게 보상 및 이주-안치(安置)작업을 추진하는 행위라 할 수 있다.

 

2001년 11월부터 시행되고 있는 중국의 <도시건물철거이주관리조례(城市房屋拆遷管理條例>는, 보상 및 이주 대상인 피철거자는 철거당하는 건물의 소유자이며, 철거당하는 건물의 사용자(세입자)는 포함하지 않는다고 규정하고 있다.

 

즉, 건물철거이주 보상관계는 철거이주 당사자의 경제이익과 밀접하게 연관되므로, 철거대상 건물소유자의 합법적 권익을 보장해 주어야 하며, 이 경우에 보상의 대상은 철거대상 건물의 소유자이지, 그 건물의 사용자가 아니라는 것을 분명히 밝히고 있다. 만일 철거대상 건물이 임대건물일 경우에는 철거시행자가 건물 사용자에게 직접 보상하는 게 아니고, 건물소유자에게 보상을 함으로써, 소유자가 세입자에게 보상 및 이주대책을 제공하여야 한다고 규정하고 있다.

 

새로이 시행하는 <도시건물 철거이주 관리조례>에 이 같은 규정이 포함되게 된 배경은, 보상이주대책에 대한 소유자와 사용자간의 이해충돌과 법적 규범과 현실상황과의 차이에 대한 고민의 결과라고 할 수 있다. 즉, 규범상의 보상 대상은 철거대상 건물의 소유자이지만, 실제 철거이주의 대상은 건물의 사용자이다. 이 같은 상황 하에서, 종종 철거시행자가 건물 소유자의 의견을 구하지 않고 직접 사용자들과 보상 및 이주대책에 대하여 협의하는 경우가 있었고, 이로 인하여 건물 소유자 측의 불만이 표출되었다.

 

중국의 주택제도 개혁이 진행되면서, 건물재산권 구조가 원래의 공유(公有) 위주에서 개인소유 위주로 점진적으로 전환되고 있으며, 이에 따라 건물의 임대차 관계에서도 건물소유자가 국가가 아닌 개인 건물소유자로 바뀌는 과도기에 건물소유자와 사용자간에 다양한 민사법상의 이해충돌이 표출되고 있는 바, 상기 문제도 이 같은 문제 중 대표적인 문제라고 할 수 있다.

 

<도시건물철거이주관리조례>는, 철거이주의 적용범위를 도시계획구역내 국유토지에서 건물철거이주를 실시하는 경우로 규정하고 있으며, 피철거인에 대한 보상 및 이주 활동을 규정하고 있다. 도시계획구역 밖의 집체소유 토지에서 건물철거이주를 시행할 때 피철거인에 대한 보상, 이주가 필요할 경우에는 징용 절차를 통하여 집체소유 농지를 전민소유(국유)로 전환한 후에, 이 같이 집행할 수 있다. 한편, 철거이주 보상방식은 화폐보상과 건물재산권의 조정 및 교환(調換)의 두가지 방식으로 할 수 있다고 규정하고 있다.(城市房屋拆遷管理條例 제 23조) 

④시공허가증

중국 <건축법>과 1999년 10월 중국 건설부가 공포한 <건축공정시공허가관리방법(建築工程施工許可管理辦法: 이하 ‘방법’)에 포함된 시공허가증(施工許可證)의 관련 주요 내용은 다음과 같다.

 

- 중국 영토 내에서 건축, 실내장식 및 기타 이와 연관된 선로(線路), 관도(菅道), 설비장치 및 도시기초시설 등의 시공에 종사하는 건설단위는, 착공 이전에 본 ‘방법’의 규정에 의거하여, 현장 소재지 현급 이상 인민정부 건설행정주관부문에 시공허가증 발부 신청을 하여야 한다.

 

- 건설공정투자액 30만 위안²⁾ 이하 또는 건축면적 300㎡ 이하의 건축공정은 시공허가증 신청을 하지 않아도 된다. 성(省), 자치구, 직할시 인민정부 건설행정 주관부문은 당지의 실제정황에 근거하여 상기의 한도와 기준을 조정할 수 있으며, 국무원 건설행정 주관부문에 보고 및 협의하여야 한다.

 

- 어떠한 단위나 개인도 시공허가증 신청하여야 할 건설공정항목을 일정 한도 이하로 분해하여, 시공허가증 신청을 회피하는 행위를 해서는 안된다.

 

부동산개발기업은 건설용지계획허가증과 건설공정계획허가증을 취득한 후에, 시공허가증을 신청, 취득할 수 있다. 시공허가증 발부기관은 건설단위가 신청, 제출한 ‘건축공정시공허가증 신청표’와 첨부 증빙서류를 접수한 후, 조건이 부합하는 경우에는 신청 접수일로 부터 15일 이내에 시공허가증을 발부해 주어야 한다. 첨부 증빙서류가 불완전할 경우 또는 효력이 없는 경우에는, 기한을 정하여 건설단위에 보완을 요구하여야 하며, 심사비준 기간은 증빙서류 보완에 필요한 기간에 상응하여 순연(順延)할 수 있다.

 

조건에 부합하지 않는 경우에는 신청접수일로부터 15일 이내에 건설단위에 서면으로 이유 설명과 함께 통지해 주어야 한다. 건축공정 시공과정 중에 건설단위 또는 시공단위가 변경되면, 시공허가증 신청을 다시 하여야 한다.

4. 건설항목의 시공 절차

①설계작업단계

건설항목 추진에는 일반적으로 두 단계의 설계가 있다. 즉, 초보설계와 시공도 설계이다. 기술상 비교적 복잡하고 설계경험이 부족한 항목은 초보설계 단계 후에 기술설계를 추가한다.

 

초보설계는 타당성 연구보고의 요구를 근거로 구체적인 실시방안을 작성하는 것이다. 초보설계의 목적은 지정한 위치, 시간, 그리고 투자규제 수치 내에서 항목의 기술적 타당성과 경제적 합리성을 마련하고, 공정항목 건설 수행을 위한 기본기술에 대한 총예산을 규정 및 수립한다.

 

기술설계는 초보설계와 보다 상세한 조사연구자료를 근거로 작성한다. 초보설계중 건축구조, 공예공정흐름(工藝流程), 설비선형 및 수량확정 등 중요한 기술문제를 한 단계 더 깊게 해결한다. 건설항목의 설계가 보다 구체적이고 완벽하면, 기술경제지표도 더욱 보완된다.

 

시공도 설계는 건축물 외형, 내부공간 분할, 구조체계 및 상황, 건축군(建築群)의 조성과 주위환경과의 배합, 구체적이고 상세한 구조 치수를 완전하게 표현한다. 또한 각종 운수, 통신, 관도(菅道)계통, 건축설비 설계를 포함한다. 공예방면에서는, 가종 설비의 형태와 규격, 각종 비표준 설비 제조 가공도를 구체적으로 확정한다. 시공도 설계 단계에서 시공도 예산을 작성해야 한다.

②건설준비단계

초보설계가 이미 비준된 항목은 예비항목으로 건설준비과정 진행 중의 투자활동을 진행하며, 건설공기에 산입하지 않고 통계적으로 단독 반영한다. 건설준비의 주요 작업내용은 다음과 같다.

- 토지징용, 철거 및 부지정리

- 용수, 전기, 도로 등의 공정 완성

- 설비재료 예매

- 시공도면 준비

- 시공 입찰 및 경매, 시공업체 선정

규정에 따라 건설준비와 착공조건을 구비한 후에 건설단위는 국가계획의 통일 심사 비준을 요청하고, 년도별 대중(大中) 형 및 일정 한도액 이상의 항목의 새 착공계획 작성 시에는 국무원에 보고하고 비준 받아야 한다.

③건설시공 실시단계

건설항목이 신착공 비준을 받으면 건설시공 실시단계에 진입한다. 이것은 항목결정정책의 시행이며, 재산투자 효익을 발휘하는 관건 단계이다. 신착공 건설의 시간은 건설항목 설계문건 중 규정된 영구적 공정 중 첫번째로 터파기 시공을 시작하는 날짜이다.

 

건설실시단계에서, 시공활동은 설계요구, 계약조항, 예산투자, 시공절차 및 순서, 시공조직설계, 품질보증, 공기(工期), 비용계획 등 목표의 전제하에 진행하여야 하며, 준공기준 요구에 도달하여야 한다.

 

실시단계에서 건설 및 생산을 연결하는 교량단계로서, 생산준비도 진행하여야 한다. 이는 건설단계가 생산경영단계로 전입(轉入)하는 필요조건이다. 건설단위는 적절한 시기에 관리기구를 조직하고, 인원을 훈련배양하고, 원재료 및 주요 부품과 기간 설비를 예매 및 준비 등의 생산준비작업을 하여야 한다.

④준공심사단계

건설항목이 설계문건 규정내용대로 완성된 후에 심사(驗收)를 진행한다. 준공심사(竣工驗收)는 공정항목의 공정항목 시공 전과정중 최후의 공정순서이며, 공정항목관 리의 최후의 작업항목이다.

 

준공심사는 건설투자 성과가 생산 혹은 사용에 전입하는 절차이며, 투자효익과 심사설계 및 시공품질을 전면적으로 심사하는 중요한 절차이다. 건설단위의 입장에서 준공심사는 항목의 종결이고 생산 혹은 사용의 시작이며, 시공단위의 입장에서는 항목경리부의 하나의 임무의 완성이며 새로운 시공항목 임무를 수주할 수 있음을 의미한다.

5. 맺음말

개혁개방 이후 이제까지 이룩한 중국 경제의 성과와 향후 방향을 전망해 볼 때, 중국식 사회주의는 “중국 특색의 시장경제” 또는 “사회주의 초급단계”라는 수식어를 달며 조심스럽고 신중하게 실험을 하던 단계는 이미 넘어서서 본격적인 중국 특색의 시장경제를 꽃피우기 위한 문턱을 넘어서고 있는 것으로 여겨진다.

 

개혁개방 초기에는 홍콩, 마카오와 인접한 광동성 션젼(深圳) 경제특구를 중심으로 하는 경제특구 거점개발방식에 성공하였고, 1990년대에는 이 같은 경제개혁 실험의 성과를 상하이를 중심으로 하는 장강삼각주 지역으로 북상시키면서, 베이징을 비롯한 전국의 대도시지역으로 확산시켜 나가고 있다. 거점 개발식 경제성장 전략을 성공적으로 추진하고 있는 중국경제의 기본적인 성장 동력은 경제특구와 연해지역 대도시와 중서부 내륙지역간, 그리고 도시와 농촌간의 지역경제 격차로 인하여 생성, 증대되고 있는 각 지역간 그리고 각 부문간 위치에너지의 차이라고 생각한다. 거대한 국가규모 만큼 이러한 위치에너지의 격차를 해소하기 위한 지역간 부문에서 문제에 대한 인식과 사고에 충격을 주고 변화의 요구를 확산시키고 있으며, 이에 따라서 자본과 노동력의 공간상의 이동속도는 향후 일정기간 가속화될 것으로 전망된다.

 

이러한 추세 속에서 중국 경제는 향후 상당기간동안 총량적으로나 부문별로 고도성장을 지속할 것이며, 이에 따라서 중국의 건설 및 부동산시장도 급속하게 성장, 발전할 것으로 전망된다. 향후의 급속한 발전과 확장에 따라 부동산시장도 급속하게 성장 발전할 것이며, 부동산 개발절차에도 계획경제체제로부터 이어져 오는 전통적인 사고와 방식에 부동산시장의 수요 공급을 둘러싼 환경과 조건에 맞추고 적응하기 위한 변화가 가속화 될 것이다. 중국 부동산시장의 구조와 투자환경에 대한 올바른 이해를 위해서는, 이에 대한 올바른 이해가 기초가 될 것이다.

 

이글에서는, 이 같은 문제인식 하에, 중국 내 관련 자료를 기초로 하여, 중국의 부동산 개발에 대한 인식 현황 및 사전준비작업 단계와 건설항목시공 단계로 대별되는 부동산개발 절차와 주요 관련 문제들을 고찰, 정리하였다. 그러나 이는 이제 첫걸음을 내딛은 것에 불과하며, 향후 한중 양국의 입장에서 모두 공통으로 지속적이거 심도 있는 연구의 축적이 필요하다.

출처 : 중국에서성공하는자(중성자)모임

글쓴이 : 머니테스트 원글보기

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