프로장사꾼들의 점포 찾기 10가지 방향

[프로장사꾼들의 점포 찾기 10가지 방향]

 

일반적으로 창업자들이 장사를 하기 위해서 거치는 과정은 업종선택을

한 후 점포를 구하게 되는데, 이때 대부분의 창업자들은 사전계획 없이

장사가 될 것이라 예측되는 상권의 부동산중개업소를 통해서 매물조사를

몇 건 한 후 그 중에서 마음에 드는 점포를 찾아서 계약을 하고 창업을

하게 되는 게 일반적인 과정이다.

그러나, 대부분 창업자들이 이런 과정을 거치지만 창업시장에서 지켜본

프로장사꾼들의 점포찾는 과정을 지켜보면 확실히 그들만의 노하우로

점포입지를 찾는 것을 심심치 않게 보게 된다.

이들 프로장사꾼들이 점포입지를 찾으면서 공통적으로 염두에 두는 것은

당장 장사를 했을 때 투자수익률의 검토뿐만 아니라 향후 장사가 활성화

되었을 때 점포가치증가에 따른 미래 권리금 수익까지를 내다보고

점포를 찾게 된다는 것이다.(물론 입지가 좋아서 장사가 잘되면 당연히

권리금은 상승한다.)

 

이렇게 점포를 찾기 위해서는 그들만의 노하우로 점포를 찾게 되는데

최근에 점포 입지조사를 해주면서 알게 된 목동에 사는 김모씨의 경우도

이런 프로장사꾼의 범주에 속하는 분으로서 현재 창업을 위해서 5개월째

점포를 찾고 있는데 김씨의 경우와 같이 프로장사꾼들의 점포 구하는

원칙을 보면 아래와 같은데, 초보창업자들도 이들의 점포 찾는 방법을

참고하여 자신이 원하는 상권에서 점포를 찾는다면 좀더 좋은 점포를

찾을 수 있지 않을까 한다.

 

1) 상권에 대한 전문가 수준 이상의 식견을 가지고 있다.

이런 프로장사꾼들의 공통적인 특색이 상권분석 이론서의 내용뿐만

아니라 현장에서 체득한 그들 나름의 상권분석기준을 가지고 미래

점포가치까지를 예측하는 능력을 가지고 있다.

 

2) 자신이 원하는 점포는 자신이 선택한다.

대부분 창업자들이 점포를 부동산 중개업소를 통해서 구하지만 이들은

해당상권을 사전에 조사한 후 자신에게 필요한 점포를 먼저 선택하고

주변 부동산중개업소와 주변 사람들 등 다양한 채널을 통하여 점포 매도

타진을 한 후 계약까지 이끌어낸다.
아무래도 매물로 나오는 점포는 장사가 안되어서 나올 가능성이 많기

때문이다.

 

3) 가능하면 장사를 오래 했던 점포를 선호한다.

장사를 오래 했던 점포는 어떤 업종이던지 수익성을 충분히 가진 좋은

점포라는 이야기 이며 권리금 또한 적정선에 형성되어 있다.

 

4) 상권에서 장사가 잘되지 않는 A급 점포를 선호한다.

입지가 좋은데 장사가 잘 되지 않는 점포를 찾기란 쉽지 않지만 의외로

점주의 능력부족이나 상권에 업종이 맞지 않는 경우나 테이블 단가가

떨어지는 업종을 하는 경우, 오래된 인테리어 등으로 경쟁력이 떨어지는

점포들이 타깃이다.
이런 점포를 인수하여 장사를 활성화 시킨다면 점포가치는 다른 어떤 곳

보다 더 상승하게 된다.

 

5) 보증금과 월세는 주변 시세보다 싼 곳을 선호한다.

대부분 창업자들이 장사가 잘되면 보증금은 돌려받을 수 있는 생각에

권리금만 싼 점포를 찾게 되는데 프로장사꾼들은 권리금이 주변 시세와

차이가 없다면 투자수익과 나중에 매도를 염두에 두고 보증금과 월세가

싼 점포를 선호한다.
주변 시세보다 과도한 보증금은 추가적인 점포인테리어와 시설비 때문에

매도 시 주변 점포시세보다 과도하게 비싸기 때문에 투자비 회수가

어렵다.

 

6) 입지를 먼저 선택한 후 창업아이템을 선택하는 경우가 많다.

프로장사꾼들의 공통적인 특색 중 하나가 자신이 전문적인 기술이

없다고 하더라도 어떤 아이템이든지 자신을 가진다.

이들은 자신이 기술이 없다면 직원을 고용하거나 직접 배워서 해결하면

된다는 적극적인 생각을 가진다.
그렇기 때문에 점포를 선정한 후 상권에 맞는 업종을 선정하는 사람들이

많다.

 

7) 점포구입비와 인테리어(시설비)중에 점포구입비를 우선한다.

초보창업자의 경우 대부분 프랜차이즈를 통하다 보니 입지는

떨어지더라도 과도한 인테리어 시설을 선호하지만 프로장사꾼들은 점포

입지를 우선하여 점포구입비에 더 큰 비중을 두고 독립점 형태를 지향한다.

 

8) 신축상가는 되도록 피한다.

신축상가는 처음 입주할 경우 무 권리라는 장점은 있지만 이에 비해서

주변 경쟁점포에 비해서 상대적으로 비싼 보증금과 월세가 부담이 될

수 있고 무엇보다 신축상가는 상권의 변화 때문에 장사가 그만큼 안될

수도 있고 건물주의 성향을 알 수 없으므로 자칫 장사가 잘되면
점포를 비워줘야 하는 경우도 기존 상가보다 많다.

 

9) 신흥상권은 1/3이상이 입주한 시점에 선택한다.

신흥상권은 아직 상권이 미성숙한 관계로 입주초기에 선택을 할 경우

상권의 변화로 고전할 가능성이 있고, 너무 많이 입점한 상태에서 선택할

경우 보증금이나 월세의 거품현상이 있으므로 상권이 아직 미성숙했지만

어느 정도 상권내의 업종패턴이 정해졌고 A급지가 나타나는 1/3시점에

선택을 한다.

 

10) 자신이 정한 창업원칙과 계획에 따라서 투자를 한다.

프로장사꾼의 가장 큰 공통점이 상권과 입지에 맞는 점포임대료와

권리금, 시설계획에 따라서 자금계획을 짜고 점포 평수 또한 운영효율과

수익성을 위해서 처음 정한 원칙에 따른 점포 평형을 선택한다.