부동산 (1) - 중국에선 땅을 살 수 없다?
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토지의 사회주의 공유제
질문: 북경 순의에 있는 자동차 부품 2차 벤더업체입니다. 공장을 짓기 위해 땅을 사고자 하는데, 토지소유권을 취득할 수 없다고 하네요.
맞는 말인가요?
답: 네. 맞습니다.
결론적으로 말씀 드리면, 중국에서는 토지를 사용(토지 사용권 취득) 하실 수는 있지만. 토지를 소유할 수는 없습니다. 이러한 토지공유제는 중국 사회주의 공유제의 중요한 내용이자. 사회주의 경제제도의 기초가 된다 할 것입니다.
 중국에서 토지를 소유 할 수 있는 자는 국가(全民所有)와 집체 (集体所有)입니다.
즉, 중국에서 국가와 집체를 제외한 자는 토지를 소유 할 수 없습니다.
단, 토지를 사용 할 수 있는 토지사용권을 취득 뿐만 아니라 법에 따라 양도도 가능합니다 (토지 관리법 2조, 헌법 10조, 민법통칙 74조, 80조, 81조, 물권법 3조, 45조~63조)
위 제도는 다른 나라와 구별되는 가장 독특한 중국의 토지제도라 할 것입니다.
따라서 중국에서는 토지의 소유권과 사용권이 분리되어 모든 소유권을 국가와 집체 있으므로 귀사는 토지 사용권만 취득할 수 있습니다.
위에 내용을 정리하면 다름 표와 같습니다.
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분 류 |
법 률 조 항 |
내 용 |
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헌법 10조 |
O 도시의 토지는 국가 소유임 |
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국유토지
소유권 |
물권법 47조 |
O 도시의 토지는 국가소유, 법률에 정한 국가
소유의 농촌과 도시근교의 토지는 국가 소유임 |
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토지관리법 2조 |
O 중화인민공화국은 토지의 사회주의 고유제인, 전민소유제와 노동 군중 집체 소유제를 실시함. |
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토지관리법 8조 |
O 도시의 토지는 국가 소유임 |
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토지소유권과 사용권을 확정하는 약간 규정 3조 ~ 8조 |
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집체토지
소유권 |
헌법 10조 |
O 법률로 정한 국가소유 이외의 농촌과 도시근교의 토지는 농민 집체 소유임 |
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물권법 58조 ~ 63조 |
O 집체 소유의 부동산과 동산을 규정함 |
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토지관리법 8조 |
O 법률로 정한 국가소유 이외의 농촌과 도시 근교의 토지는 농민 집체 소유임 |
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토지소유권과 사용권을 확정하는 약간 규정 19조 ~ 25조 | |
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부동산 (2) - 토지사용권
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질문: 김씨는 청도(青岛)인근에 의류공장을 세우기 위해 현지 촌민 위원회와 집체토지(集体土地) 임대계약을 체결하였습니다. 2년 후 현(县) 국토자원국에서 조사가 나와 과태료를 부과한다고 합니다.
이것이 가능하나요?
답변: 네, 가능합니다.
농민 집체 소유의 토지사용권은 비농업 건설용으로 출양, 양도 또는 임대를 할 수 없습니다. (토지 관리법 63조 ).
그러나 농민 집체 소유의 토지는 그 집체 경제조직 이외의 단위(单位) 또는 개인에게 촌민위원회 2/3이상 또는 2/3이상 촌민대표의 동의를 거친 후, 향. 진(乡.镇) 인민정부의 비준을 거쳐 도급을 줄 수는 있습니다. 단, 반드시 재배업 . 임업. 목축업. 어업의 생산에만 가능합니다. (토지 관리법 15조) .
또한 농민 집체 소유의 토지사용권은 비농업 건설용도의 자의적으로 출양. 양도 또는 임대한 경우에는 현(县)급 이상 인민정부 주관 부처에서 시정 명령, 불법소득 몰수 및 과태료를 부과할 것입니다. (토지관리법 81조)
따라서 소재지 국토자원국은 집체 토지를 임대 혹은 도급의 방식을 취하였다 하더라도 의류공장을 세웠다면 위 벌칙에 따라 불법소득 몰수 및 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
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부동산 (3) - 국유토지 획발
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국유토지 획발
질문 : 성도(成都)에 국제학교를 설립하려고 합니다. 학교는 비영리법인이므로 중국정부의 비준을 받아 토지를 획발(划拨，무상불하)의 방식으로 취득할 수 있나요?
답: 아니오. 곤란할 것으로 예상됩니다.
중국에서 국유토지사용권을 취득하는 방식에는 여러가지(划拨,出让등)가 있지만 획발(划拨)은 무상 취득이라는 점에 있어서 다른 방식에 비해 경제적인 부담이 없다는 장점을 갖고 있습니다.
위 획발방식은 사회공익사업을 위한 국가기관용지, 군사용지, 도시 인프라 시설용지, 공익사업용지, 국가중점지원사업인 자원, 교통, 수리 (도시 부동산 관리법 24조) 등의 용도에 한해서 토지를 무상으로 사용 할 수 있는 권리를 주는 제도입니다.
따라서 학교는 공익사업용지에 해당하고, 사립학교 장려법에 따라 법률적으록 획발토지의 취득이 가능하지만, 현실적으로 국제학교는 중국의 공익사업으로 인정받는 것과 외국인(외국기업 포함)이 획발의 방식으로 토지를 취득하는 것은 쉽지 않습니다.
세상에 공짜로 얻기란 어렵다 !
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